{
    "id": 1085,
    "date": "2022-03-23T07:03:14",
    "date_gmt": "2022-03-23T14:03:14",
    "guid": {
        "rendered": "https:\/\/naiceland.naiglobalproda.wpengine.com\/?p=1085"
    },
    "modified": "2022-12-02T16:40:06",
    "modified_gmt": "2022-12-02T15:40:06",
    "slug": "felkialto-jelek-a-piacon",
    "status": "publish",
    "type": "post",
    "link": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/felkialto-jelek-a-piacon\/",
    "title": {
        "rendered": "Felki\u00e1lt\u00f3 jelek a piacon"
    },
    "content": {
        "rendered": "<p><em>2019. j\u00fanius 3.<\/em><\/p>\n<p><strong><em>Sz\u00e9ll Csaba, a NAI CE Land c\u00e9gcsoport partnere \u00e9s \u00fcgyvezet\u0151je szerint b\u00e1r tart a konjunkt\u00fara, a felsz\u00edn alatti er\u0151vonalak folyamatosan \u00e1trendez\u0151dnek. Sz\u00f3 sincs arr\u00f3l, hogy a c\u00e9gek most \u201ekasz\u00e1ln\u00e1nak\u201d, a piac csak a hat\u00e9kony szolg\u00e1ltat\u00f3kat t\u0171ri, a t\u00f6bbiek meggyeng\u00fclnek vagy egyszer\u0171en elt\u0171nnek. Emellett a hi\u00e1nyz\u00f3 transzparenci\u00e1r\u00f3l, a property management fel\u00e9rt\u00e9kel\u0151d\u00e9s\u00e9r\u0151l \u00e9s a \u2019core plus\u2019 szegmensben rejl\u0151 lehet\u0151s\u00e9gekr\u0151l besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong> \u2013 \u00a0Kezdj\u00fck a \u201ev\u00e9g\u00e9n\u201d! Meddig tart a konjunkt\u00fara?<\/strong><br \/>\u2013 Az ingatlan szakma kollekt\u00edv tudata m\u00e1r \u00e9rz\u00e9keli, hogy az \u00f3ramutat\u00f3 mostanra t\u00fallend\u00fclt a tizenkettes sz\u00e1mon, vagyis a cs\u00facson: a piacr\u00f3l \u00e9rkez\u0151, egyre szaporod\u00f3 finom jelek arra utalnak, hogy minden val\u00f3sz\u00edn\u0171s\u00e9g szerint el\u00e9rt\u00fck a trendfordul\u00f3t, \u00e9s lassan ideje felk\u00e9sz\u00fclni a lesz\u00e1ll\u00f3\u00e1gra.<\/p>\n<p><strong> \u2013 Melyek ezek a jelek?<\/strong><br \/>\u2013 Az els\u0151 negyed\u00e9ves, befektet\u00e9seket \u00e9s b\u00e9rleteket \u00f6sszes\u00edt\u0151 sz\u00e1mok nem sok \u00f6r\u00f6mre adnak okot sem az ad\u00e1sv\u00e9teli tranzakci\u00f3k, sem a megk\u00f6t\u00f6tt l\u00edzingszerz\u0151d\u00e9sek alapj\u00e1n. Komoly infl\u00e1ci\u00f3s spir\u00e1l, illetve nyom\u00e1s alakult ki az \u00e9p\u00edt\u0151ipari kapacit\u00e1shi\u00e1ny miatt, \u00e9s kor\u00e1ntsem vagyok biztos abban, hogy ez a bubor\u00e9k \u00e1rszint nem durran-e ki egyszer. Mindenki tudja, hogy j\u00f6n a fordulat, ugyanakkor m\u00e9gis azt rem\u00e9li, hogy majd csak j\u00f6v\u0151re. Szerintem ez a \u201ej\u00f6v\u0151re\u201d m\u00e1r id\u00e9n van.<\/p>\n<p><strong> \u2013 Egyel\u0151re a b\u00e9rleti d\u00edjak lassan, de biztosan emelkednek, amit szinte mindenki \u00fcdv\u00f6z\u00f6l \u2013 b\u00e1r a b\u00e9rl\u0151k tal\u00e1n kev\u00e9sb\u00e9 -, de ha az \u00fcresed\u00e9si sz\u00e1mokra n\u00e9z\u00fcnk, akkor \u00fagy t\u0171nik, ez semmilyen fennakad\u00e1st nem okozott.<\/strong><br \/>\u2013 Ez val\u00f3ban \u00edgy van, de \u00f3vatoss\u00e1gra inten\u00e9k; eml\u00edtettem a transzparens befektet\u00e9si tranzakci\u00f3k \u00e9s a b\u00e9rbead\u00e1sok viszonylag alacsony sz\u00e1m\u00e1t. Ennek oka az is, hogy jelenleg nem igaz\u00e1n van \u00fan. \u201eprime\u2019 term\u00e9k a piacon. A hi\u00e1ny kik\u00f6veteli a k\u00edn\u00e1lat b\u0151v\u00edt\u00e9s\u00e9t, de ha a j\u00f6v\u0151 \u00e9vre beharangozott irod\u00e1k egyszerre, mondhatni \u201e\u00e1rv\u00edzszer\u0171en\u201d z\u00fadulnak majd a piacra, az szinte biztosan nem tesz j\u00f3t a most m\u00e9g val\u00f3ban prosper\u00e1l\u00f3 piacnak. Nem v\u00e9letlen, hogy a tapasztalt fejleszt\u0151k egyre nagyobb hangs\u00falyt fektetnek az el\u0151b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9sekre, hangs\u00falyozva, hogy a felel\u0151s b\u00e9rl\u0151 csak \u00edgy k\u00e9pes biztos\u00edtani a megfelel\u0151 nagys\u00e1g\u00fa \u00e9s min\u0151s\u00e9g\u0171 irod\u00e1t a c\u00e9g\u00e9nek. De a fejleszt\u0151k profik: a konkr\u00e9t \u00e9p\u00fcl\u0151 p\u00e9ld\u00e1k azt mutatj\u00e1k, hogy a m\u00e1r meghirdetett beruh\u00e1z\u00e1saikat szakaszolj\u00e1k. Az el\u0151b\u00e9rlet sz\u00e1mukra ez\u00e9rt is fontos, hiszen sokkal b\u00e1trabban fejleszt valaki egy el\u0151b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9ssel a zseb\u00e9ben, mint spekulat\u00edv alapon.<\/p>\n<p><strong> \u2013 \u00dagy fogalmaz, hogy a \u201etranszparens tranzakci\u00f3k\u201d. Ezek szerint a piac s\u00f6t\u00e9t oldal\u00e1n is fontos dolgok t\u00f6rt\u00e9nnek?<\/strong><br \/>\u2013 Nem nevezn\u00e9m ezt s\u00f6t\u00e9t oldalnak, ink\u00e1bb arr\u00f3l van sz\u00f3, hogy bizonyos c\u00e9gszerkezettel kapcsolatos struktur\u00e1lis okok \u00e9s el\u0151ny\u00f6k miatt a befektet\u0151k egy r\u00e9sze l\u00e1thatatlan marad a t\u00f6bbi piaci szerepl\u0151 sz\u00e1m\u00e1ra. A kilencvenes \u00e9vek v\u00e9g\u00e9t\u0151l kezdve volt egy nagyon hossz\u00fa pozit\u00edv peri\u00f3dus, amikor egyre jobban \u00e1t lehetett l\u00e1tni, hogy ki-mikor-kivel k\u00f6t\u00f6tt \u00fczletet. Az \u00e1ltal\u00e1ban k\u00f6vetend\u0151 p\u00e9ldak\u00e9nt tekintett brit piacon t\u00f6bb mint 100 \u00e9vre visszamen\u0151leg n\u00e9h\u00e1ny kattint\u00e1ssal a legt\u00f6bb tranzakci\u00f3 visszakereshet\u0151. Sok\u00e1ig \u00fagy l\u00e1tszott, hogy mi is ebbe az ir\u00e1nyba tartunk, \u00e1m most \u00fagy t\u0171nik, hogy ism\u00e9t t\u00e1volodunk ett\u0151l a szakmailag k\u00edv\u00e1natos klasszikus mint\u00e1t\u00f3l.<\/p>\n<p><strong>\u2013 Az egyik szakmai rendezv\u00e9nyen arr\u00f3l besz\u00e9lt, hogy az asset management \u2013 amely a NAI CE Land-et kiemelte a mez\u0151nyb\u0151l \u2013 \u201eb\u00e9keid\u0151ben\u201d, vagyis konjunkt\u00fara eset\u00e9n kev\u00e9sb\u00e9 keresett, hiszen az \u00fcgyfelek azt gondolj\u00e1k, hogy \u201eminek nekem a kert\u00e9sz, a f\u00e1k magukt\u00f3l is sz\u00e9pen n\u00f6vekednek\u201d. De a piac olyan, amilyen. Mit tehet ilyenkor egy ambici\u00f3zus, f\u00fcggetlen, a maga kateg\u00f3ri\u00e1j\u00e1ban nagynak sz\u00e1m\u00edt\u00f3 c\u00e9g?<\/strong><br \/>\u2013 Igaza van abban, hogy a klasszikus vagyonkezel\u00e9s konjunkt\u00fara idej\u00e9n kicsit mindig h\u00e1tt\u00e9rbe szorul, ez\u00e9rt mi a \u2019core plus\u2019 kateg\u00f3ria fel\u00e9 mozdultunk. A szakirodalom ebbe a szegmensbe a nagyobb rizik\u00f3j\u00fa, de esetenk\u00e9nt nagyobb hozamot is biztos\u00edt\u00f3 term\u00e9ket sorolja. Ezekre az ingatlanokra sok esetben barnamez\u0151s befektet\u00e9sk\u00e9nt kell tekinteni; nagyobb t\u00f6r\u0151d\u00e9st ig\u00e9nyelnek, nem felt\u00e9tlen\u00fcl a legjobb felt\u00e9telekkel b\u00e9rbeadott \u00e9p\u00fcletek, a lok\u00e1ci\u00f3 sem pr\u00e9mium. De Budapesten m\u00e9g az unok\u00e1inknak is lesz keresnival\u00f3ja ezen a ter\u00fcleten, olyan sok a rozsda\u00f6vezet. Kell\u0151 szaktud\u00e1ssal, sok munk\u00e1val utat tal\u00e1ltunk magunknak.<\/p>\n<p><strong> \u2013 Eml\u00edtene n\u00e9h\u00e1ny referencia munk\u00e1t a \u2019core plus\u2019 szegmensb\u0151l?<\/strong><br \/>\u2013 Befektet\u00e9si csapatunk az elm\u00falt id\u0151szakban olyan ingatlanok tranzakci\u00f3it vez\u00e9nyelte le ezen kateg\u00f3ri\u00e1ban, mint a Riverloft, a BC22, az \u00c1rp\u00e1d Point, \u00e9s az Ajt\u00f3si irodah\u00e1zak, valamint egy t\u00f6r\u00f6kb\u00e1linti rakt\u00e1r-iroda komplexum. Mindezeken t\u00fal, jelenleg is dolgozunk \u2013 \u00f6sszesen mintegy 140 milli\u00f3 eur\u00f3 \u00f6ssz\u00e9rt\u00e9k\u0171\u00a0 \u2013 \u2019core plus\u2019 irodah\u00e1z-portfoli\u00f3 befektet\u00e9si tranzakci\u00f3 l\u00e9trehoz\u00e1s\u00e1n.\u00a0 T\u00f6bb olyan befektet\u0151 is jelezte fel\u00e9nk \u2013 akik kor\u00e1bban csak a \u2019prime\u2019 (vagyis \u2019core\u2019) ingatlanokat kerestek -, hogy t\u00fal alacsony hozamot tudnak csak realiz\u00e1lni, ez\u00e9rt fordulnak a \u2019core plus\u2019 ir\u00e1ny\u00e1ba. Ezen v\u00e1lt\u00e1st a magasabb kock\u00e1zat ir\u00e1ny\u00e1ba a jelenlegi piaci helyzet, vagyis az er\u0151s b\u00e9rl\u0151i kereslet \u00e9s az alacsony \u00fcresed\u00e9si r\u00e1ta is t\u00e1mogat\u00f3an seg\u00edti.<\/p>\n<p><strong> \u2013 Kimondhatjuk az eddigiek mellett azt is, hogy az asset management helyett ink\u00e1bb a property management ker\u00fclt el\u0151t\u00e9rbe?<\/strong><br \/>\u2013 A jelenlegi piaci k\u00f6rnyezetben igen, \u00e9s emellett az \u00e9rt\u00e9kbecsl\u00e9s is egyre nagyobb szerepet kap n\u00e1lunk. A dolgok persze nem v\u00e9letlen\u00fcl t\u00f6rt\u00e9nnek: 2011 m\u00e1jus\u00e1ban egyed\u00fcl ind\u00edtottam a fejl\u0151d\u00e9s \u00fatj\u00e1ra a 2004-ben alap\u00edtott c\u00e9get, ma 12- magasan k\u00e9pzett szakember dolgozik a NAI CE Land-n\u00e1l. B\u00fcszke vagyok r\u00e1, hogy el\u00e9rt\u00fck azt a szintet, hogy valamennyi \u00e1ltalunk szolg\u00e1ltatott szegmensben senior \u2013 azaz 15-20 \u00e9v tapasztalattal rendelkez\u0151 \u2013 koll\u00e9g\u00e1kkal vagyunk jelen a piacon. A legut\u00f3bb hozz\u00e1nk csatlakoz\u00f3 Honi Katalin \u00e9s D\u00e9r Andrea, akik property management ter\u00e9n er\u0151s\u00edtik a NAI CE Land-ot, valamint T\u0151k\u00e9s \u00c1bel az ingatlan \u00e9rt\u00e9kbecsl\u00e9s ter\u00fclet\u00e9n egy\u00e9rtelm\u0171en a legjobbak k\u00f6z\u00f6tt jegyzett szakemberek, \u00e9s ez a teljes csapatra \u00e9rv\u00e9nyes, a b\u00e9rbead\u00f3kt\u00f3l a befektet\u00e9si tan\u00e1csad\u00f3 koll\u00e9g\u00e1kig. A folyamatos fejl\u0151d\u00e9s kezdetekt\u0151l a hitvall\u00e1sunk r\u00e9sze. M\u00e9g konjunkt\u00fara van, de ez nem jelenti azt, hogy h\u00e1trad\u0151lhetn\u00e9nk. A piac feszes, csak azok a szolg\u00e1ltat\u00f3k maradnak talpon, akik nagyon hat\u00e9konyak, \u00e9s ez fokozottan igaz a f\u00fcggetlen tan\u00e1csad\u00f3kra. Ez azt is jelenti, hogy a jelenlegi konjunkt\u00fara lecseng\u00e9se ut\u00e1n k\u00e9szen \u00e1llunk majd a v\u00e1rhat\u00f3an \u00fajra megjelen\u0151 asset management megb\u00edz\u00e1sokra.<\/p>\n<p><strong> \u2013 Az \u00d6n eredeti szakm\u00e1ja \u00e9p\u00edt\u00e9sz, \u00e9s kor\u00e1bban t\u00f6bbsz\u00f6r hangot adott azon v\u00e9lem\u00e9ny\u00e9nek, hogy a magyar irodah\u00e1z \u00e9p\u00edt\u00e9szet fut\u00f3szalagon ontja az \u00fczembiztosan \u00fczemeltethet\u0151 \u201eirodagy\u00e1rakat\u201d, de semmi olyat, amit majd az unok\u00e1inknak is mutogathatn\u00e1nk. \u00c9rz\u00e9kel v\u00e1ltoz\u00e1st ezen a t\u00e9ren?<\/strong><br \/>\u2013 A b\u00e9rleti d\u00edjak emelked\u00e9s\u00e9nek k\u00f6sz\u00f6nhet\u0151en m\u00e1r k\u00f6nnyebben ki lehet(ne) gazd\u00e1lkodni egy kicsit ig\u00e9nyesebb anyaghaszn\u00e1latot vagy b\u00e1trabb megold\u00e1st, m\u00e9g akkor is, ha a nagyobb bev\u00e9tel egy r\u00e9sz\u00e9t elviszi az \u00e9p\u00edt\u0151ipari k\u00f6lts\u00e9gek emelked\u00e9se. A leg\u00fajabb trendek \u2013 a fluid, technokrata st\u00edlus\u00fa, pl. Zaha Hadid nev\u00e9vel jelzett vonal \u2013 m\u00e9g nem \u00e9rkezett meg Magyarorsz\u00e1gra, de m\u00e1r l\u00e1ttam n\u00e9h\u00e1ny olyan tervet, amelyeket \u00e9p\u00edt\u00e9sz szemmel \u00e9s ingatlanpiaci szakemberk\u00e9nt egyar\u00e1nt vonz\u00f3nak tartok.<\/p>",
        "protected": false
    },
    "excerpt": {
        "rendered": "<p>Sz\u00e9ll Csaba, a NAI CE Land c\u00e9gcsoport partnere \u00e9s \u00fcgyvezet\u0151je szerint b\u00e1r tart a konjunkt\u00fara, a felsz\u00edn alatti er\u0151vonalak folyamatosan \u00e1trendez\u0151dnek. Sz\u00f3 sincs arr\u00f3l, hogy a c\u00e9gek most \u201ekasz\u00e1ln\u00e1nak\u201d, a piac csak a hat\u00e9kony szolg\u00e1ltat\u00f3kat t\u0171ri, a t\u00f6bbiek meggyeng\u00fclnek vagy egyszer\u0171en elt\u0171nnek. Emellett a hi\u00e1nyz\u00f3 transzparenci\u00e1r\u00f3l, a property management fel\u00e9rt\u00e9kel\u0151d\u00e9s\u00e9r\u0151l \u00e9s a \u2019core plus\u2019 szegmensben rejl\u0151 lehet\u0151s\u00e9gekr\u0151l besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/p>",
        "protected": false
    },
    "author": 7,
    "featured_media": 1086,
    "comment_status": "closed",
    "ping_status": "closed",
    "sticky": false,
    "template": "",
    "format": "standard",
    "meta": {
        "inline_featured_image": false,
        "footnotes": ""
    },
    "categories": [
        32
    ],
    "tags": [],
    "class_list": [
        "post-1085",
        "post",
        "type-post",
        "status-publish",
        "format-standard",
        "has-post-thumbnail",
        "hentry",
        "category-featured-article"
    ],
    "acf": [],
    "_links": {
        "self": [
            {
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1085",
                "targetHints": {
                    "allow": [
                        "GET"
                    ]
                }
            }
        ],
        "collection": [
            {
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts"
            }
        ],
        "about": [
            {
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"
            }
        ],
        "author": [
            {
                "embeddable": true,
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"
            }
        ],
        "replies": [
            {
                "embeddable": true,
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1085"
            }
        ],
        "version-history": [
            {
                "count": 0,
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1085\/revisions"
            }
        ],
        "wp:featuredmedia": [
            {
                "embeddable": true,
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1086"
            }
        ],
        "wp:attachment": [
            {
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1085"
            }
        ],
        "wp:term": [
            {
                "taxonomy": "category",
                "embeddable": true,
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1085"
            },
            {
                "taxonomy": "post_tag",
                "embeddable": true,
                "href": "https:\/\/www.naiceland.hu\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1085"
            }
        ],
        "curies": [
            {
                "name": "wp",
                "href": "https:\/\/api.w.org\/{rel}",
                "templated": true
            }
        ]
    }
}