{"id":1079,"date":"2022-03-23T06:58:13","date_gmt":"2022-03-23T13:58:13","guid":{"rendered":"https:\/\/naiceland.naiglobalproda.wpengine.com\/?p=1079"},"modified":"2022-12-02T16:41:07","modified_gmt":"2022-12-02T15:41:07","slug":"optimista-vagyok","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/optimista-vagyok\/","title":{"rendered":"Optimista vagyok"},"content":{"rendered":"

2018.
<\/em><\/p>\n

\u00c1ll\u00edtja Sz\u00e9ll Csaba, a NAI CE Land Asset Management Ltd. \u00fcgyvezet\u0151 igazgat\u00f3ja, de azt is mondja, hogy a jelenlegi konjunkt\u00fara alatt is csak azok a tan\u00e1csad\u00f3k maradnak \u00e9letben, akik komoly m\u00e9rt\u00e9kben k\u00e9pesek jav\u00edtani a hat\u00e9konys\u00e1gukon. Ahogy \u0150 fogalmazott: \u201eAki lemarad, az kiesik a versenyb\u0151l.\u201d Szerinte a b\u00e9rleti d\u00edjak emelked\u00e9se hat\u00e1rozottan j\u00f3t tesz az ingatlanszakm\u00e1nak, s\u0151t az eg\u00e9sz gazdas\u00e1gnak. Emellett az SSC-k vesz\u00e9lyeir\u0151l, a progressz\u00edv \u00e9p\u00edt\u00e9szet es\u00e9lyeir\u0151l, \u00e9s a v\u00e1rhat\u00f3 befektet\u00e9si trendekr\u0151l besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/em><\/strong><\/p>\n

\u200b\u2013 A fejleszt\u0151k havonta adnak \u00e1t egy-egy \u00faj \u00e9p\u00fcletet, a v\u00e1ros tele van darukkal, \u00e9s a szakma nagyon r\u00e9gen nem volt ennyire optimista a kil\u00e1t\u00e1sokkal kapcsolatban.<\/strong>
\u2013 \u00c9n is optimista vagyok, de az\u00e9rt \u00e9rdemes \u00e1rnyalni a k\u00e9pet. A kimaradt \u00e9vek elmaradt fejleszt\u00e9seit nem lehet bep\u00f3tolni, de legal\u00e1bb nem n\u0151 tov\u00e1bb a lemarad\u00e1sunk a r\u00e9gi\u00f3s piacokhoz k\u00e9pest. Az \u00fcresed\u00e9si r\u00e1ta soha nem l\u00e1tott alacsony szinten van, ami jelzi a kereslet erej\u00e9t, ugyanakkor a fejleszt\u00e9seket f\u00e9kezi az \u00e9p\u00edt\u0151ipari kapacit\u00e1shi\u00e1ny. Ennek tekint\u00e9lyes r\u00e9sz\u00e9t lek\u00f6tik az \u00e1llami beruh\u00e1z\u00e1sok, m\u00e1sr\u00e9szt \u00e9rezhet\u0151 annak a t\u00f6bb t\u00edzezer \u00e9p\u00edt\u0151ipari szakembernek a hi\u00e1nya is, akik jelenleg a fejlettebb piacokon \u00e9rt\u00e9kes\u00edtik a tud\u00e1sukat, tapasztalatukat.<\/p>\n

\u2013Mit keresnek a b\u00e9rl\u0151k?<\/strong>
\u2013 Az egyik kiemelten fontos b\u00e9rl\u0151i csoport a shared service centerek \u00fczemeltet\u0151i. Az \u00e1ltaluk gerjesztett kereslet j\u00f3t tesz a piacnak, de ink\u00e1bb csak r\u00f6vid-, illetve k\u00f6z\u00e9pt\u00e1von. Hosszabb t\u00e1von a fejleszt\u0151knek is sz\u00e1molni kell az ebb\u0151l ered\u0151 kock\u00e1zatokkal, m\u00e1sr\u00e9szt nemzetgazdas\u00e1gi szinten sem biztos, hogy ez alapozza meg a j\u00f6v\u0151nket.<\/p>\n

\u2013 Jelenleg az SSC \u00fczemeltet\u0151k k\u00f6re az egyik fontos c\u00e9lcsoport: mennyiben lehet r\u00e1juk m\u00e1r az \u00e9p\u00fcletek tervez\u00e9se \u00e9s kivitelez\u00e9s sor\u00e1n alapozni? J\u00e1r ez valamilyen konkr\u00e9t el\u0151nnyel vagy h\u00e1tr\u00e1nnyal?<\/strong>
\u2013 Az SSC-nek kialak\u00edtott \u00e9p\u00fcletek egyediek, az adott b\u00e9rl\u0151kre szabj\u00e1k. Ha lej\u00e1r a szerz\u0151d\u00e9s, gond lehet az ut\u00f3hasznos\u00edt\u00e1ssal. Mivel a yield-ek jelenleg jellemz\u0151en 6% k\u00f6r\u00fcli \u00e9rt\u00e9ken vannak, \u00e1tlagosan 16 \u00e9vre van sz\u00fcks\u00e9g egy befektet\u00e9s megt\u00e9r\u00fcl\u00e9s\u00e9hez, azaz sz\u00e1molni kell azzal a peri\u00f3dussal is, amikor m\u00e1r nem egy SSC lesz a b\u00e9rl\u0151. Az egyik V\u00e1ci \u00fati, banksz\u00e9kh\u00e1zk\u00e9nt m\u0171k\u00f6d\u0151 \u00e9p\u00fcletn\u00e9l komoly fejt\u00f6r\u00e9st okozott az ut\u00f3hasznos\u00edt\u00e1s, miut\u00e1n a bank, t\u00edz \u00e9v ut\u00e1n m\u00e1s helyre k\u00f6lt\u00f6z\u00f6tt, \u00e9s hasonl\u00f3 p\u00e9ld\u00e1kat sok helyr\u0151l lehetne eml\u00edteni. Az orsz\u00e1g j\u00f6v\u0151je szempontj\u00e1b\u00f3l jobb lenne, ha az irodapiaci kereslet soksz\u00edn\u0171bb lenne, p\u00e9ld\u00e1ul sok olyan felt\u00f6rekv\u0151 startup, kisv\u00e1llalkoz\u00e1s er\u0151s\u00f6dne meg, amelyek azt\u00e1n k\u00e9pesek lenn\u00e9nek korszer\u0171 irodater\u00fcleteket b\u00e9relni.<\/p>\n

\u2013 Mint ahogyan azt a NAI CE Land teszi?<\/strong>
\u2013 A Duna Towerben, ahol kor\u00e1bban dolgoztunk, megval\u00f3sult egy eg\u00e9szs\u00e9ges b\u00e9rl\u0151i mix, ami szerintem mindenki sz\u00e1m\u00e1ra kedvez\u0151. Most az\u00e9rt k\u00f6lt\u00f6zt\u00fcnk \u00e1t a MOM Park egyik iroda \u00e9p\u00fclet\u00e9be, \u00e9s az\u00e9rt k\u00f6telezt\u00fck el magunkat \u00e9vekre, mert hisz\u00fcnk magunkban, a tud\u00e1sunkban, b\u00edzunk a j\u00f6v\u0151ben. F\u00e9lig viccesen azt szoktam mondani, hogy b\u00e1r lehetn\u00e9k annyira optimista, mint amennyire optimista vagyok. A piac \u00e1talakul\u00e1sa \u2013 a kor\u00e1bbin\u00e1l mark\u00e1nsabb magyar befektet\u0151i k\u00f6r, kev\u00e9s \u00faj piaci szerepl\u0151, emelked\u0151 munkaer\u0151k\u00f6lts\u00e9gek, illetve n\u00f6vekv\u0151 irodab\u00e9rleti d\u00edjak \u2013 a szakmai tan\u00e1csad\u00f3 c\u00e9geket komoly hat\u00e9konys\u00e1gn\u00f6vel\u00e9sre k\u00e9szteti, hiszen csak \u00edgy maradhatunk versenyk\u00e9pesek. Sokan azt gondolj\u00e1k, hogy konjunkt\u00fara idej\u00e9n az ingatlanszakma mag\u00e1t\u00f3l is m\u0171k\u00f6dik, nincs is sz\u00fcks\u00e9g k\u00fcls\u0151s tan\u00e1csad\u00f3ra, de a megalapozott szakmai tan\u00e1cs sz\u00e1mszer\u0171s\u00edthet\u0151 el\u0151ny\u00f6ket jelenthet az adott c\u00e9gnek. Aki leszakad az \u00e9lmez\u0151nyt\u0151l, az v\u00e9gleg lemarad. Nincs m\u00e1s v\u00e1laszt\u00e1sunk, mint kem\u00e9nyen \u00e9s hat\u00e9konyan dolgozni.<\/p>\n

\u2013 Eml\u00edtette az emelked\u0151 b\u00e9rleti d\u00edjakat. Milyen hat\u00e1sai lesznek ennek?<\/strong>
\u2013 Az \u00e1rak emelked\u00e9se is egyfajta hi\u00e1nyp\u00f3tl\u00e1s, \u00e1m a m\u00e9rt\u00e9ke elt\u00f6rp\u00fcl a hum\u00e1n er\u0151forr\u00e1s k\u00f6lts\u00e9g\u00e9nek emelked\u00e9se m\u00f6g\u00f6tt. Rem\u00e9nyeim szerint \u2013 hadd legyek e tekintetben is optimista \u2013 azzal, hogy a fejleszt\u0151kn\u00e9l t\u00f6bb p\u00e9nz marad, k\u00e9pesek \u00e9s hajland\u00f3ak lesznek arra, hogy \u00e9p\u00edt\u00e9szeti illetve m\u0171szaki tartalm\u00e1t tekintve ne csak \u201ekicsontozott, lecsupasz\u00edtott\u201d \u00e9p\u00fcleteket emeljenek Budapesten. Van egy olyan b\u00e9rl\u0151i r\u00e9teg, amely ig\u00e9nyli a korszer\u0171 megold\u00e1sokat, \u00e9s meg is tudja fizetni azokat.<\/p>\n

\u2013 A most \u00e9p\u00fcl\u0151 irodah\u00e1zak homlokzata nem t\u0171nik nagyon szofisztik\u00e1ltnak.<\/strong>
\u2013 A jelenleg megval\u00f3sul\u00f3 \u00e9p\u00fcletek m\u00e9g a v\u00e1ls\u00e1g alatt sz\u00fclettek meg a tervasztalokon, \u00e9s az akkori 13-14 \u20ac-s b\u00e9rleti d\u00edjjal sz\u00e1moltak. B\u00edzom benne, hogy a magasabb b\u00e9rleti d\u00edjakkal m\u00e1r ki lehet termelni a n\u00edv\u00f3sabb homlokzat\u00fa, ig\u00e9nyesebb t\u00e9rszerkezet\u0171 \u00e9p\u00fcleteket, ahol preszt\u00edzs\u00e9rt\u00e9k\u0171 lesz irod\u00e1t b\u00e9relni. M\u00e1r vannak ilyen h\u00e1zak, \u00e9s j\u00f3l is teljes\u00edtenek. Lass\u00fa, de tart\u00f3s szeml\u00e9letv\u00e1lt\u00e1sra, illetve form\u00e1l\u00e1sra van sz\u00fcks\u00e9g, \u00e9s ki is kijelenthet\u0151, hogy m\u00e1ra a fejleszt\u0151k, a b\u00e9rl\u0151k, s\u0151t a t\u00e1gabban \u00e9rtelmezett k\u00f6zv\u00e9lem\u00e9ny is ig\u00e9nyli \u00e9s keresi a magasabb min\u0151s\u00e9get. Az\u00e9rt nem eml\u00edtem a tervez\u0151ket, mert v\u00e9lem\u00e9nyem szerint eddig sem rajtuk m\u00falott, hogy n\u00edv\u00f3s \u00e9p\u00fcletek sz\u00fclessenek. A b\u00e9rleti d\u00edjak emelked\u00e9se hat\u00e1rozottan seg\u00edti, hogy \u201ecutting edge\u201d sz\u00ednvonal\u00fa \u00e9p\u00fcletekkel gazdagodjunk. Egy\u00e9bk\u00e9nt viszonylag kev\u00e9s olyan hely van a vil\u00e1gban, ahol val\u00f3ban kiemelked\u0151 irodah\u00e1zakat \u00e9p\u00edtenek: ide sorolom Londont, Dubai-t, Shanghai-t, \u00e9s Szingap\u00fart. Jellemz\u0151en olyan hub-k\u00e9nt m\u0171k\u00f6d\u0151 v\u00e1rosok ezek, melyek folyamatosan verseny helyzetben vannak glob\u00e1lis poz\u00edci\u00f3juk meger\u0151s\u00edt\u00e9s\u00e9\u00e9rt.<\/p>\n

\u2013 Mi a helyzet a sz\u0171kebb k\u00f6rnyezet\u00fcnkkel, a r\u00e9gi\u00f3s vet\u00e9lyt\u00e1rsakkal?<\/strong>
\u2013 Azt kell mondanom, hogy sok esetben Pr\u00e1g\u00e1ban \u00e9s Vars\u00f3ban jobb \u00e9p\u00fcleteket emelnek, mint n\u00e1lunk. Bukarestre az\u00e9rt \u00e9rdemes figyelni, mert az \u0151 \u00e9p\u00edt\u00e9szet\u00fck kifejezetten progressz\u00edv, b\u00e1tran haszn\u00e1lnak \u00fcveg-ac\u00e9l konstrukci\u00f3kat, m\u00edg n\u00e1lunk ink\u00e1bb a konzervat\u00edv k\u0151burkolatot fogadja el a k\u00f6z\u00edzl\u00e9s. Pozsony el\u0151nye az, hogy nem annyira egys\u00e9ges \u00e9s v\u00e9dend\u0151 a v\u00e1rosk\u00e9p, hogy ne lehetne b\u00e1tran \u00faj \u00e9p\u00fcleteket l\u00e9trehozni. De n\u00e1lunk is vannak j\u00f3 jelek. A Galvani-h\u00edd tervp\u00e1ly\u00e1zat\u00e1ra olyan elk\u00e9pzel\u00e9sek \u00e9rkeztek, amelyek vil\u00e1gsz\u00ednvonal\u00faak, \u00e9s amelyre b\u00fcszk\u00e9k lehet\u00fcnk. Rem\u00e9lem, hogy a h\u00edd meg\u00e9p\u00fcl\u00e9se gener\u00e1lta fejleszt\u00e9sek is ezt a szintet hozz\u00e1k. A L\u00e1gym\u00e1nyosi h\u00edd \u00e1tad\u00e1s ut\u00e1n kialakult \u00faj negyedek sajnos nem v\u00e1ltott\u00e1k be a 20 \u00e9vvel ezel\u0151tt rem\u00e9lteket, a Pet\u0151fi \u00e9s a L\u00e1gym\u00e1nyosi h\u00edd k\u00f6z\u00f6tti Duna part \u00e9p\u00fcletei nem m\u00e9lt\u00f3ak egy vil\u00e1gv\u00e1roshoz.<\/p>\n

\u2013 Nem k\u00e9pzelhet\u0151 el, hogy ezek az \u00e9p\u00fcletek 20 \u00e9v m\u00falva \u201emeg\u00e9rnek\u201d, \u00e9s a hely\u00fckre ker\u00fclnek?<\/strong>
\u2013 El\u0151fordul, amikor egy kort\u00e1rs \u00e9p\u00fcletet az ut\u00f3kor ink\u00e1bb \u00e9rt\u00e9kel, de addig is, \u00e9p\u00edt\u00e9sz k\u00f6r\u00f6kben azt szokt\u00e1k mondani, hogy egy dologban m\u00e9g mindig b\u00edzhatunk: az \u00e9jszakai kivil\u00e1g\u00edt\u00e1sban. Persze ezekhez a h\u00e1zakhoz komolyabban is hozz\u00e1 lehet ny\u00falni, mint ahogy t\u00f6bb, m\u00e1r a rendszerv\u00e1lt\u00e1s ut\u00e1n emelt irodah\u00e1zon is v\u00e9geztek komoly r\u00e1ncfelvarr\u00e1st. Ak\u00e1r a homlokzatot is le lehet cser\u00e9lni. Ahogy mondj\u00e1k, ki kell r\u00fazsozni a t\u00e1ncpartnert, \u00e9s t\u00e1ncba kell vinni, mert am\u00edg sz\u00f3l a zene, t\u00e1ncnak folytat\u00f3dnia kell.<\/p>\n

\u2013 \u00d6n\u00f6k sok k\u00fclf\u00f6ldi befektet\u0151nek adnak tan\u00e1csot. Mit mond nekik, mit \u00e9rdemes v\u00e1s\u00e1rolni 2018-ban Magyarorsz\u00e1gon?<\/strong>
\u2013 \u00c9n a k\u00fcl\u00f6nb\u00f6z\u0151 funkci\u00f3j\u00fa ingatlanok k\u00f6z\u00fcl legkev\u00e9sb\u00e9 a hagyom\u00e1nyos retail k\u00f6zpontokat aj\u00e1nlan\u00e1m. Vannak jelei annak, hogy a legfejlettebb piacokon az e-kereskedelem b\u0151v\u00fcl\u00e9se miatt a bankok m\u00e1r nem sz\u00edvesen finansz\u00edroznak hagyom\u00e1nyos kereskedelmi befektet\u00e9st. Van egy befektet\u0151i k\u00f6r, amely tov\u00e1bbra is prefer\u00e1lja ezt a ter\u00fcletet, de hosszabb t\u00e1von ide nem tenn\u00e9k p\u00e9nzt. A logisztika is \u00e1talakul, nagyobb szerepet kapnak a koncentr\u00e1lt, illetve szakosodott hub-ok, itt is \u00e9rezhet\u0151 az internet piacform\u00e1l\u00f3 ereje, de ebben a szegmensben hiszek. Az irodapiaccal kapcsolatban \u2013 itt van a leggazdagabb tapasztalatunk \u2013 azt tudom elmondani, hogy tov\u00e1bbra is hiszek Budapestben, mint fejleszt\u00e9si helysz\u00ednben. Gy\u00f6ny\u00f6r\u0171, kedvez\u0151 adotts\u00e1g\u00fa, j\u00f3 szerkezet\u0171 v\u00e1ros, ahol csak a Hung\u00e1ria k\u00f6rgy\u0171r\u0171n bel\u00fcl is 100 \u00e9vre elegend\u0151 fejleszt\u00e9si lehet\u0151s\u00e9ggel rendelkez\u00fcnk, \u00e9s akkor m\u00e9g nem besz\u00e9lt\u00fcnk a rept\u00e9ri folyos\u00f3ban, a Duna partokban, \u00e9s Galvani h\u00edd kapcs\u00e1n megny\u00edl\u00f3 \u00faj ter\u00fcletekben rejl\u0151 fejleszt\u00e9si lehet\u0151s\u00e9gekr\u0151l. Abban is biztos vagyok, hogy a belv\u00e1rosnak fel kell \u00e9rt\u00e9kel\u0151dni, a jelenlegi b\u00e9rleti d\u00edj-sz\u00ednvonal dupl\u00e1ja sem lenne t\u00falz\u00e1s.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00c1ll\u00edtja Sz\u00e9ll Csaba, a NAI CE Land Asset Management Ltd. \u00fcgyvezet\u0151 igazgat\u00f3ja, de azt is mondja, hogy a jelenlegi konjunkt\u00fara alatt is csak azok a tan\u00e1csad\u00f3k maradnak \u00e9letben, akik komoly m\u00e9rt\u00e9kben k\u00e9pesek jav\u00edtani a hat\u00e9konys\u00e1gukon. Ahogy \u0150 fogalmazott: \u201eAki lemarad, az kiesik a versenyb\u0151l.\u201d <\/p>","protected":false},"author":7,"featured_media":1080,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[32],"tags":[],"class_list":["post-1079","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-featured-article"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1079","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1079"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1079\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1080"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1079"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1079"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.naiceland.hu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1079"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}