Budapesten már fél hét van

Széll Csaba, a NAI CE Land Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatójaként kiugróan sikeres éveket tudhat maga mögött, de nem dől hátra: a megszerzett pozíciót arra használja, hogy új üzletágakat építsen ki. Szerinte a hazai ingatlanpiacban komoly fejlesztési potenciál van, Magyarország adottságai jók, de sokat kell még azért tenni, hogy ismét rákerüljünk a befektetői térképre. Beszéltünk arról is, hogy kell-e tartani a „háziasszony- ingatlanosok” visszatértétől. 

– Az irodakereso.info oldalon megjelent utolsó interjút még a Kálvin Centerben készítettük, most viszont a Duna Towerben beszélgetünk. Miért költöztek el?
– A költözés oka az, hogy tavaly tavasszal lezárult a régi irodánknak is otthont adó irodaház- portfólió értékesítése. Mint emlékezetes, a tulajdonos az általunk vagyonkezelt három épületet – Kálvin Center, B52 és Duna Office Center – a mi közreműködésünkkel, sikerrel értékesítette. A stratégiánk része – és az ügyfél részéről is él egy kimondatlan elvárás –, hogy abban az épületben dolgozzunk, amelyet vagyonkezelünk. Így a szakértelmünket szimbolikusan és ténylegesen is összekapcsoljuk a ház értékeivel; gyorsabban tudunk válaszolni a bérlő kérdéseire, az igényeik változására. Ez a fajta elkötelezettség akkor is működött, amikor a Kálvin Centerben dolgoztunk.

– Figyelemmel követi az értékesített irodaházak sorsát, megdobban szíve, ha arrafelé autózik?
– Túl az üzleti szempontokon, érzelmileg is kedves a szívünknek az eladott portfólió, és nyomon követjük a sorsát. Jó látni, hogy a három tavaly értékesített épületet az új tulajdonos időt és pénzt nem sajnálva újrapozícionálta, így folytatva tovább az általunk megkezdett munkát.

– A Duna Tower esetén kit képvisel a NAI CE Land?
– A GTC International Group a tulajdonos, amely minket bízott meg egyfajta speciiális asset management tevékenységgel.

– GTC a kelet-közép-európai ingatlanpiac egyik vezető szereplője. Nem vonom kétségbe az Önök tudását és tapasztalatát, de nyilván nekik is vannak szakembereik. Miért bízták meg a NAI CE Land-ot?
– Nagyrészt tenant menedzsmentet végzünk, aminek a lényege, hogy a tulajdonosokat képviselve mi foglalkozunk a bérlőkkel. Igen, a GTC-nek is nagyon jó szakemberei vannak, de az ingatlanszakma emberek közötti üzleti tudomány, ahol nagyon nagy jelentősége van a személyes viszonyoknak. Az esetek túlnyomó többségében a cégek első vezetőjével vagy pénzügyi vezetőjével tárgyalunk, és ebben a körben a találkozókon kialakított kapcsolatrendszer kiemelkedően fontos az üzletkötések szempontjából. Ebben a házban 40 bérlőnek van szerződése, és egy ilyen ismeretanyagot nem érdemes csak úgy kidobni,  még akkor sem, ha
esetleg csak egy átmeneti, értékesítést előkészítő, azt megelőző periódusról van szó. A GTC-nek ez nyilván üzleti érdek is, és számunkra is egy újabb nagy bizonyítási lehetőség.

– Egyre kevesebb nagy összefüggő terület van a budapesti irodapiacon. Valóban véget ért a hét szűk esztendő?
– Az üresedési ráta elég drasztikusan, 11 százalék körüli értékre csökkent, és a hazai körülmények között a 10-12 százalék körüli érték már kifejezetten „egészségesnek”, jónak számít, de itt is figyelembe kell venni, hogy Magyarországon a modern irodaházak Nyugat-Európához képest gyorsabban erodálódnak – erkölcsi és műszaki értelemben egyaránt. Azaz, 20-25 évvel megépülte után egy épület – amennyiben nem költenek rá – lecsúszik a B- vagy a C-kategóriába, és nem rontja az A-, illetve a B-kategória statisztikáját. Még a legkeresettebb irodaházak üzemeltetőinek/tulajdonosaiknak is folyamatosan költeni kell a minőség szinten tartására. Hogy egy egészen közeli példát említsek, a 32 ezer négyzetméteres Duna Towerben még a nyáron
megtörténik az épület közös területeinek – elsősorban a lobbyra gondolok – építészeti és gépészeti felújítása.

– Amikor megérkeztem, úgy tűnt, hogy a fogadószint rendben van.
– Az épület szépen öregszik, nincs gond vele, de a tulajdonos szerint egy kis frissítés ráfér. Gondoljon bele: naponta 2500-an, vagyis egy egész falunyi ember használja a lifteket, a forgóajtókat. A tulajdonos ettől a felújítástól azt várja, hogy a jelenlegi 20 százalék körüli üresedési ráta hónapokon belül az 5-10 százalék közötti sávba essen vissza, így az épület piaci értéke is magasabb lesz. Mindez várhatóan meg fog jelenni a bérleti díjakban is. Visszatérve a kérdésre: a ház rendben van, a bérlők szeretik, de ahhoz hogy arathassunk, most kell befektetni. 

– Még egy kérdés a szakértelemről: egyetért azzal a vélekedéssel, miszerint a válság kisöpörte a nem professzionális szolgáltatókat az ingatlanpiacról?
– Minden rosszban van valami jó – hangozhatna a kissé közhelyes felelet, de a helyzetet inkább a jojó-effektus jellemzi jobban: a „háziasszony”-ingatlanosok kiestek ugyan, de nincs kétségem afelől, hogy amint megindul a piac, újra visszatérnek a pályára azok, akiknek elvileg semmi keresnivalójuk sem lenne itt.

– Az Ön eredeti szakmája építész. Mit gondol, az épületek minőségét tekintve hol állunk most?
– Nem lehetünk igazán elégedettek, de vannak pozitív jelek. Ha például a tervezett Telekom székház olyan építészeti minőségben épül majd meg, mint a bécsi előképe, akkor ez mindenképpen előrelépést fog jelenteni. Ugyanakkor azt is el kell mondanom, hogy az új épületek kétharmada még mindig nem éri el azt a minőséget, amelyet egy közepesen igényes építész elvár(hat)na a Budapesten aktív fejlesztőktől. Úgy látom, hogy a nálunk épülő irodaházaknál még tőlünk keletre is igényesebbet tudnak emelni. Bíztató viszont, hogy dolgozik itthon olyan fejlesztő cég, aki a régi épületek felújítása terén valóban figyelemreméltó minőséget képes elérni, de valljuk be: egy patinás épületet modern technológia segítségével régi dicsfényében helyreállítani hálás feladat. A zöldmezős beruházások nehezebb terepet jelentenek.

– Miért?
– Még az A-kategóriában is olyan alacsonyak a bérleti díjak, hogy ebből nem lehet kigazdálkodni a különleges építészeti megoldásokat. A 12-13 eurós bérleti díj sávba egyszerűen nem férnek bele a figyelemreméltó megoldások, így az építészek meg sem próbálnak kilépni a komfortzónából. 

– Az üresedési ráta csökkenése nem hozza magával a bérleti díjak emelkedését?
– Valamelyest már elindultak felfelé. Az egyik nagy ügynökségnek van egy kördiagramja, amelyen az óramutatók szimbolizálják az adott város ingatlanpiaci hangulatát. Budapesten nagyon régóta „fél hat” van, de a legsötétebb éjszaka már elmúlt. Hajnalodik, a kilátások jobbak, mondjuk, fél hetet mutatnak a mutatók.

– Mennyit kell még várni arra, hogy felkeljen a nap, és ne fázzunk?
– Nem tudom, de vannak bíztató jelek. Például hosszú évek után Magyarország ismét jelen volt a cannes-i MIPIM-en.

– Milyen ingatlanpiaci hatása lehet annak, ha esetleg elnyerjük az 2024-es olimpia rendezési jogát?
– Biztos, hogy jótékony hatással lenne az ingatlanpiacra, hiszen ezzel felkerülnénk a térképre, aminek meglenne az a pozitív hatása, hogy ismét nagyobb szerepet kaphatnának a külföldi ingatlanpiaci szereplők. A magyar ingatlanpiac nem fog növekvő árakat produkálni, ha nem nyitunk a külföldi kereslet felé. A hazai népességszám csökkenése, a magyar cégek alultőkésítettsége mind visszahúzó tényezők. Ugyanakkor Budapest Európa három legszebb városa között van, ezért abszurdumnak tartom, hogy a három legolcsóbb főváros listáján is rajta
vagyunk. És ez addig nem is fog változni, amíg számottevő külföldi befektetői figyelem nem irányul ide. Az olimpiai rendezés „hájpolná” a várost, komoly infrastrukturális fejlesztések valósulnának meg, de mindez csak akkor lenne hosszabb távon is pozitív hatású, ha kiemelt figyelmet kapna a fenntarthatóság is.

– A lakóingatlanok terén az elmúlt egy évben valóságos ralinak lehettünk tanúi.
– Egyelőre csak egy korrekció történt. Jelenleg 2500 euró/nm áron prime kategóriájú lakást kaphatunk a pesti belvárosban. Ez az ár még mindig nagyon alacsony árnívó, ennél nem csak Bécs, de Pozsony is drágább. Ha a belső kereslet fizetőképességét vesszük figyelembe, akkor már nem ilyen nagy a rés, de még akkor is van tere az áremelkedésnek. Ráadásul az elmúlt években elmaradtak a beruházások, a lakásállomány minősége rossz, lenne mit építeni, fejleszteni. Kérdés, hogy a lassan krónikussá váló szakemberhiány mennyire fékezi majd le a beruházásokat.

– Önök hogy állnak a szakemberekkel?
– A jelenlegi megbízásaink speciális, ügyfelekre szabott erőforrásokat igényelnek, ezért a kapacitásunkat arra is tudjuk fordítani, hogy újabb üzletágakat építsünk ki. Senior ingatlanosként csatlakozott hozzánk Trexler Ferenc, aki az agency és capital market, investment üzletágainkat fejleszti. Határozott elképzelésünk, hogy tanácsadóként is meg fogunk jelenni a piacon. Ami nem változik: az asset management marad a NAI CE Land tevékenységének alapja. A tulajdonos megbízásából történő ingatlanhasznosítás marad a fő profilunk. Az itt elért sikereink tették lehetővé azt is, hogy ki tudtunk alakítani egy kisebb portfóliót pesti belvárosi ingatlanokból, azaz befektetőként is megjelentünk a piacon. Ezen felül is vannak még üzletfejlesztéssel kapcsolatos konkrét business development ötleteink, amelyek megvalósításán velem együtt nyolc szakember
dolgozik a cégen belül.

– A cégbírósághoz beadott mérlegük szerint idén már auditort is kell alkalmazniuk. Erre miért van szükség?
– Ha egy vállalkozás forgalma két egymást követő évben elér egy bizonyos határt, kötelező auditorral hitelesíteni a mérleget és az eredmény kimutatást. Azt, hogy ezt öt évvel az alapítás után elértük, büszkeséggel tölt el, ugyanakkor óvatos vagyok: Ez a kiugró forgalom idén nem ismétlődik meg. 4-5 éves – lehet mondani olimpiai – ciklusokban gondolkodom, amelynek az első 3-4 éve az alapozás, és csak utána lehet learatni a gyümölcsöket.

Rozsnyai Gábor